"Necesito ahorrar el 20% de entrada" es la cifra que todo el mundo repite sobre comprar una vivienda en España. Es correcta, pero incompleta: cubre la entrada, no la operación completa. Cuando alguien compra su primer inmueble de inversión con ese único cálculo en la cabeza, es habitual que se quede corto entre un 8% y un 15% adicional del precio de compra sin haberlo previsto.
Vamos a desglosar la cifra real, partida por partida, con un ejemplo concreto de un piso de 150.000€.
1. La entrada: el 20-30% que financia el banco no cubre
Los bancos en España, en el caso de una segunda vivienda destinada a inversión, suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de tasación —no del precio de compra, que puede ser distinto—. Sobre un piso de 150.000€, eso significa tener disponibles entre 30.000€ y 45.000€ solo para la entrada.
2. Gastos de compra: entre el 10% y el 13% adicional
Aquí es donde más gente se lleva la sorpresa. Sobre el precio de compra hay que sumar:
- ITP o IVA: entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma y si es vivienda nueva o de segunda mano
- Notaría y registro: aproximadamente entre el 0,5% y el 1%
- Gestoría: entre 300€ y 500€ en la mayoría de los casos
- Tasación del banco: entre 250€ y 400€, necesaria para la hipoteca
Sobre nuestro ejemplo de 150.000€, esto añade entre 15.000€ y 19.500€ más.
3. Reforma o puesta a punto: el gasto que se subestima siempre
Salvo que compres obra nueva o un piso reformado íntegramente, hay que contar con adecuar la vivienda para el alquiler: pintura, posibles reparaciones, cocina o baño si están anticuados, mobiliario si vas a alquilar amueblado. Una reforma ligera puede rondar los 3.000-8.000€; una reforma integral de un piso que lo necesite puede superar los 20.000-30.000€ fácilmente.
4. El colchón que nadie menciona
Comprar un inmueble para alquilar no termina cuando firmas. Necesitas un colchón adicional para cubrir el periodo entre que compras y consigues inquilino (puede ser semanas o meses), posibles impagos, y mantenimiento imprevisto. Un colchón razonable equivale a 3-6 meses de la hipoteca más gastos de comunidad, es decir, típicamente entre 2.000€ y 5.000€ para un piso de este rango.
La cifra completa, en un ejemplo real
Para un piso de 150.000€, la suma realista de entrada, gastos de compra, una reforma moderada y colchón de seguridad se mueve entre 50.000€ y 70.000€ de capital disponible —muy por encima del "20% de entrada" que suele ser lo único que la gente calcula de antemano.
Esta cifra varía mucho según la comunidad autónoma (el ITP cambia significativamente entre regiones), el estado del inmueble y si compras con o sin hipoteca. Pero sirve como referencia realista para no llevarte una sorpresa a mitad de proceso.
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